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商品房小区的停车位到底是谁的?

2018.04.27 11:18:26

    商品房小区停车位所有权、使用权之争频繁上演,争议不断。业主与开发商之间的矛盾因停车位问题而愈加尖锐,受到社会舆论的广泛关注。南宁西乡塘某开发商因禁止未买车位的业主将车停放在地下停车场,一名业主把车停在入口处,小区物业经理林某持砖头殴打业主。山东德州市嘉诚东郡小区业主王先生因未购买停车位一事与物业发生冲突,数次协商未果,被四个戴着口罩的男子殴打重伤住院。适逢林仁聪律师在山东泰安进行第二届建设工程和房地产法律事务论坛分享,《齐鲁晚报》记者就小区停车位纠纷问题对林仁聪律师进行了专访。下面将专访内容整理分享给大家。

    那么,小区的停车位有哪几种类型?到底是谁的?

 

    开发商出售后可以为业主办理产权证的停车位,这类车位的产权归属在法律上是没有争议的,开发商可以出售、出租或者以其他方式拥有、管理和使用。有争议的是无法办理产权证的地下人防车位、地面规划停车位、公共停车位等,这几类车位的租售纠纷近年来逐步增多,也是社会热议的话题,下面我们逐一分析。


一、地下人防车位

    根据《人民防空法》的相关规定,开发商新建商品房小区,需要按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室,同时,国家也鼓励平时利用人民防空工程为人民生活服务。基于此,开发商在报批报建防空地下室时通常会将其设计为平时可利用的停车位,规划部门在审批时也会注明该地下停车位为人防工程。也就是说,这类人防停车位战时归国家调配和使用,平时可用于停车。那么,问题就来了,人防停车位的权属归谁?开发商有权出售或者出租吗?

首先,《人民防空法》虽然没有明确人民防空工程的产权归属,但是同时规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。其次,《物权法》等法律则没有对人防车位的产权进行具体规定。第三,根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,人防车位不计入公用建筑面积。第四,各省市出台的地方法规、规章的规定各有不同,有的规定属投资者(即开发商)所有,甚至规定开发商出售人防车位后可以为业主办理产权登记,产权证书上通常会注明该车位为人民防空工程、平时使用证,如上海、广州、重庆等地;有的规定属国家所有,如北京、沈阳、常州等地。

    因此,可以办理不动产权证的人防车位,权属没有争议,属于开发商所有。没有具体规定权属的地方,人防车位权属发生争议,法院和仲裁机构一般会根据《人民防空法》“谁投资,谁受益”的原则,裁决使用权归开发商所有,开发商可以出租给业主。这种做法,也符合二十多年来房地产开发经营的惯例。有经验的开发商,一般在商品房买卖合同中会明确约定,无法办理产权登记的人防车位,由开发商管理、使用和出租,在这种情况下,我们认为应该支持开发商。


二、地面停车位

    小区的地面停车位一般分为两种,一种是地面规划停车位,也就是开发商报批报建时,小区规划设计图纸明确规划为停车位的;还有一种经过规划部门审批的设计图纸上没有规划为车位,但是建设过程中开发商将其变更,划为停车位。

    对于这些车位,首先要看规划审批时是否明确属于公共配套、归业主所有,规划审批时没有明确归业主共有的车位,不管是否经批准规划为停车位,如果占用了小区公共道路或绿地,应属业主共有。而规划为停车位,但是既没有在规划文件中明确为业主共有,也没有占用业主公共道路和绿化用地的,如果发生争议,过去一般根据《物权法》第七十四条:“小区内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定,裁决归开发商拥有管理和使用出租的权利。

    最高人民法院2017年8月作出的关于小区地面停车位归业主共有的民事裁定书,曾引发热议。最高人民法院在该裁定中认为,“小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,实际上并无建筑物,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此,地面停车位的权益作为附属设施性质属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施,但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此,该案地面规划停车位属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。”

    裁定出来后,许多人纷纷发公众号、微博文章和评论,认为今后再也不会有争议了,也让公众认为今后法院和仲裁机构一定会将此类地面停车位裁决归业主共有。这其实存在误解。首先,我们国家不是判例法,最高人民法院的裁判并不必然意味着地方各级法院会照例判决,更别说仲裁机构了。其次,这个案例,也没有列入最高人民法院的指导性案例,目前只能说代表了某种裁判倾向。第三,我们搜索了地方法院在前述判例公布后作出的判例,依然有很多支持开发商的裁判。应该说,地面停车位的归属,争议是比较大的。因为裁决使用权归开发商所有,也有《物权法》作为法律依据。


    我们认为,对于地面停车位的权利归属,应先查看其是否经过规划审批、是否占用小区公共道路或绿地(有些小区为了达到规划的绿化率和车位配比要求,会以铺设植草砖的形式,让地面既可计入绿化率,也可用于停车,这类车位占用小区公共绿地,则归业主共有)。未经规划审批和占用小区公共道路或绿地的地面停车位归业主共有。没有占用小区公共道路或绿地,又有规划审批手续,并且在住宅和商铺等销售合同中已经明确约定地面停车位由开发商使用、管理和出租的,可以支持开发商的权利。我们希望,全国人大或最高法院今后能够在立法或司法解释中予以明确,避免纠纷和各地裁判尺度的不统一。


三、开发商只售不租车位是否合法

    除了上面提到的几种权属争议比较大的车位外,还有一种行为也较为常见,即开发商只售不租车位,有的开发商甚至规定不买停车位的业主就不给开车进小区停放。那么,开发商的这种行为合法吗?

    《物权法》、《物业管理条例》等法律法规并未规定开发商只售不租车位违法。如上所述,对于开发商所有或者投资建设的车位,开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式获取收益。但是,小区的公共停车位或者是占用小区公共道路、绿地或其他公共场所修建的停车位,属于业主共有,开发商无权占用或(和)不给业主停放汽车。

    另外,《物权法》同时也规定,小区内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。也就是说,对于开发商所有或者投资建设的车位,开发商可以只售不租车位,但是在小区车位还有空余的情况下,业主不买车位开发商就不给其开进小区停放,这是不合理的,也有违《物权法》的立法精神。特别在小区交付初期,业主入住率、车位购买率比较低的时候,从业主角度来讲那么多空余车位,我开进去就停,而开发商觉得越是这个情况我越不想你进来,必须买了车位才可以进来,这就是矛盾。

    我们认为,小区内的规划车位应当首先满足业主的需要,对于开发商所有或者投资建设的车位,即使开发商只售不租,但在这类车位严格来说也是小区的配套附属设施,在车位没有售完,甚至还有大量剩余的情况下,开发商不给不买车位的业主开进小区停放,显然没有“首先满足业主的需要”。此外,业主是房屋的所有人,进入小区是业主的基本权利,开发商无权阻止。也就是说,即使业主不买车位,也有权开车进入小区,并停放在非开发商所有或投资建设的车位内。


四、遭遇车位权属纠纷如何处理

    作为业主,在遭遇车位权属纠纷时,应如何处理呢?

    我们建议,首先要查看原来与开发商签订的《商品房买卖合同》,看看对于停车位的所有权或使用权有没有约定。

    其次,如果怀疑地面停车位未经规划审批或(和)占用小区公共道路、绿地或其他公共场所,那么可以查看小区的规划要求、总平面图等有关材料,看看这些车位是否属于规划车位或者是否占用业主公共道路、绿地等。对于这些材料,开发商应提供给业主查阅。如果开发商不提供,业主可以到当地的规划部门或者城建档案馆查阅。如果规划部门或者城建档案馆不提供,业主可以申请政府信息公开。当然,涉及规划设计的专业问题,还可以请教有关规划设计方面的专业技术人员。

    第三,必要时可以聘请熟悉建工房地产的专业律师提供法律帮助。需要指出的是,小区停车位权属纠纷涉及规划、设计、房地产开发等专业问题,真正熟悉建设工程和房地产开发的专业律师相对较少,业主聘请律师时需谨慎,可以通过咨询以及考察律师的执行情况和业绩等方面,判断所找的律师是否具有建工房地产的服务经验,是否具有较高的专业水平,这样才能更好的为业主解决纠纷。

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