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《土地管理法》修改、集体土地入市,你准备好了吗?

2019.11.19 10:56:11
11月16日,瀛和律师机构业务发展委员会主任、瀛和建筑房地产专业委员会主任、广西瀛聪律师事务所主任林仁聪律师,应邀为广安市律师协会、基层法律工作者协会举办土地法律政策实务讲座。

    我国的土地管理制度,几十年来变化很大,土地管理的法律、法规和政策,十分复杂。涉及土地的法律服务,十分专业,既是律师服务的蓝海,也是难点。违建的拆除、征地拆迁引发的纠纷、各种集体土地上建设项目被整治,既造成很多矛盾,也让很多投资者和个人付出了巨大的代价。2019年8月26日,《土地管理法》进行的第三次修正,究竟做了哪些重大修改?带来什么样的机遇和挑战?林仁聪律师通过讲座给广安市的同仁做了分享:

    

过去,集体土地只有承包经营权可以流转,即便在城市规划区内经过批准改变用途,作为建设用地(产业用地),建起来的房子也不可以对外销售,所谓的买卖,实际都是租赁,无法办理房屋和土地使用权的过户登记,更不能抵押和融资。本次土地管理法修改后,明确规定:“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……”“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押……”这意味着,符合条件、经过批准的集体经营性建设用地,真正可以入市了!这将给拥有集体经营性建设用地的集体带来巨大的收益,同时,也将对城市的工业、商业等地产造成冲击!开发商、投资者、集体房产购买者、提供法律服务的律师,都值得认真学习、研究!

    

集体经营性建设用地入市的前提、土地的用途、使用年限、土地用途、规划条件、申请和审批程序、出让的方式、土地使用权的收回,这些极为重要的问题,实操中该如何确定和处理?国务院随后将出台怎样的具体实施办法?值得我们研究和关注!


    为了公共利益的需要,才可以征收集体土地,已经被2004年修订的《宪法》《土地管理法》和2007年施行的《物权法》明确予以规定,但是什么是公共利益?具体包括哪些?一直没有明确,现实中有些地方政府征地的时候,实际上往往将商业开发业往“公共利益”的篮子里装,地价征地,高价出让,群众意见也很大。本次《土地管理法》修订,以列举的方式,明确了“公共利益”的五种情形,同时,对于列举之外的其他情形,明确为“法律规定为公共利益可以征收农民集体所有的土地的其他情形”。就是说,不能作任意解释!今后,地方政府为了商业开发、尤其是变相为某些特定的开发商的商业开发征用集体土地的做法,行不通了。

    

    关于征地程序,规定地方政府在申请征收土地之前,必须完成拟征收土地现状调查、社会风险评估、征地事项和安置补偿方案公告和听证(多数被征地集体成员认为补偿安置方案不符合法律、法规时)、补偿登记、征地资金落实、安置补偿协议签订(个别难以达成协议的如实说明)等工作。对于征地补偿,明确要给予“公平、合理的补偿”(过去是按照原用途“给予补偿”)。还要保障“被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”对于征收农用地的土地补偿费、安置补助费,由省、自治区、直辖市通过制定公布“区片综合地价确定”,不再按照过去的年产值倍数法和平均年产值标准法,而要综合考虑“土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素”这意味着,被征地农民将得到更多的实惠和保障,征地成本将提高,地区差异会加大!

    

    为了便于大家学习和理解,林仁聪律师除了新法修改的内容之外,对土地管理法律、法规和实务做了串讲,同时穿插了不少经典案例,讲座受到现场近500位法律同仁的一致好评


    11月29日,林仁聪律师将到武汉市与当地律师、法律工作者分享土地法律政策实务;12月,将利用广西瀛聪律师事务所培训基地优势,为南宁市律师举办业务培训。欢迎您的关注!

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