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违法强拆应充分赔偿被征收人的损失—央视报道的最高法判例解析

2018.02.26 09:41:36

导读

近日,央视网报道了最高法的典型案例新闻通气会。许水云诉浙江省金华市婺城区人民政府强拆违法、行政赔偿一案作为其中典型案例,经最高法再审判决,确认区政府将强拆的行为违法,并责令其依据实际赔偿时点的周边类似房地产市场价格,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的补偿标准、方式等内容对许水云给予行政赔偿。

本文通过该案例向大家简单介绍国有土地上房屋征收与补偿的主要流程及被征收人享有的权利。






案情简介


    2014年831日,婺城区政府在《金华日报》上就拟征收房屋发布《房屋征收范围的公告》,并公布了房屋征收范围图。在拆迁补偿问题上,婺城区政府与被征收人许水云产生了分歧,在拆迁补偿尚未谈妥前,2014年926日许水云的房屋即被拆除,2014年1025日,婺城区政府作出《房屋征收决定》,附件为《征收补偿方案》。20141026日,《房屋征收决定》、《征收补偿方案》在《金华日报》上公布。许水云因对婺城区政府强制拆除其房屋行为不满,遂诉至法院,请求确认婺城区政府强制拆除其房屋行政行为违法及进行赔偿等。案经一、二审及最高法再审结案。

    最高法再审审理后判决:一、确认婺城区政府强制拆除许水云位于金华市婺城区五一路迎宾巷8号、9号房屋的行政行为违法。二、责令金华市婺城区人民政府在本判决生效之日起九十日内按照本判决对许水云依法予以行政赔偿。

最高法对本案被拆除房屋

行政赔偿问题的裁判要点

    通常情况下,强制拆除被征收人房屋应当依据已经生效的补偿决定,而补偿决定应当已经解决了房屋本身的补偿问题。因此,即使强制拆除行为被认定为违法,通常也仅涉及对房屋内物品损失的赔偿问题,而不应涉及房屋本身的补偿或者赔偿问题。但本案在强制拆除前,既无征收决定,也无补偿决定,许水云也未同意先行拆除房屋,且至今双方仍未达成补偿安置协议,许水云至今未得到任何形式补偿,强制拆除已构成重大且明显违法,应当依法赔偿。对许水云房屋损失的赔偿,不应再依据《征收与补偿条例》第十九条所规定的《房屋征收决定》公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,即2014年1026日的市场价格,为基准确定,而应按照有利于保障许水云房屋产权得到充分赔偿的原则,以婺城区政府在本判决生效后作出赔偿决定时点的案涉房屋类似房地产的市场价格为基准确定。同时,根据《国家赔偿法》第三十六条第八项有关对财产权造成其他损害的,按照直接损失给予赔偿的规定,许水云在正常征收补偿程序中依法和依据当地征收补偿政策应当得到的利益损失,属于其所受到的直接损失,也应由婺城区政府参照补偿方案依法予以赔偿。

    案涉房屋系因旧城区改建而被拆除,如系依法进行的征收与拆除,许水云既可以选择按征收决定公告之日的市场评估价进行货币补偿,也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换。本案系因违法强制拆除引发的赔偿,《国家赔偿法》第四条第三项规定,行政机关违法征收,侵犯财产权的,受害人有取得赔偿的权利。因此,为体现对违法征收和违法拆除行为的惩诫,并有效维护许水云合法权益,对许水云房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿,即对许水云房屋的赔偿,不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。结合《国家赔偿法》第三十六条诸项规定以及许水云申请再审的请求,婺城区政府既可以用在改建地段或者就近地段提供类似房屋的方式予以赔偿,也可以根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格为基准计付赔偿款。


案例总结

    本案婺城区政府本应遵循先补偿、后搬迁的原则,分别依法作出征收决定、补偿决定,告知许水云行政复议、行政诉讼的权利、途径、期限,许水云在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的情形下,再依法向人民法院申请强制执行以实现强制搬迁的目的,而不是在征收决定和补偿决定均未依法作出的情况下,就拆除了许水云房屋。在案涉房屋被拆除一个月之后婺城区政府才作出征收决定,至再审时也未作出补偿决定,也没有给予许水云任何补偿,严重违反法定程序。正是由于婺城区政府先拆迁再走程序的做法,导致了许水云丧失了对征收决定、补偿决定进行行政复议或者行政诉讼的机会。这样的事例在房屋征收的行政诉讼中具有一定普遍性。同时也说明一些基层政府在征收补偿中没能兼顾效率与法治,更多地去考虑行政效能,而忽视了程序正义。


    之前与本案类似的案例,法院一般根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”的规定,以《房屋征收决定公告》作出之日为时间节点评估补偿或赔偿被征收者的房屋损失,如此一来,政府强制拆除房屋的行政行为不管是否违法,其补偿或赔偿给被征收者的房屋损失都是一样的,也就是说,政府的违法根本就没有违法成本,而且避免了程序上的繁琐手续和耗费的时间,何乐而不为?本案最高法判决婺城区政府在本判决生效后作出赔偿决定时点的案涉房屋类似房地产的市场价格为基准评估许水云的房屋损失,有利于保障许水云房屋产权得到充分赔偿的同时,也是隐性地对婺城区政府违法进行房屋征收拆除的一种惩罚。

    希望最高法这次保护产权的标杆性判决,能够终结房屋征收的违法强拆,能促使行政机关严格遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,依法征收并给予被征收人及时、合理、公平的补偿。被征收人假如有条件依法理性表达诉求,征收与补偿就不会存在大量纠纷,更不会存在“钉子户”影响征收效率和城市建设问题。


国有土地上房屋征收与补偿

与被征收人相关的主要流程


    《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施以来,为依法进行国有土地上房屋征收与补偿提供了良好的法律基础。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,国有土地上房屋征收与补偿主要流程如下: 


需要注意的事项:

    1、在对征收的范围进行公告后,不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,并且会有暂停办理征收范围内房屋相关手续的暂停期限,比如暂停过户等,该期限不超过一年;

    2、进行调查登记则是对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,同时对未经登记建筑的性质认定也在这个时候开始,对于认定为违章建筑或者超期的临时建筑,在补偿时不予补偿;

    3、拟定补偿方案时公开征求公众意见,因旧城区改建需要征收房屋而被征收的多数人认为征收补偿方案不符合《征收与补偿条例》规定的还要举行听证;

    4、补偿协议的内容包括房屋价值补偿、搬迁临时安置补偿、停产停业损失补偿,房屋的价值由评估机构认定,并且不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

    5、补偿协议签订的时候,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换也就是以房换房,以房换房的要补差价,可能是由政府补给被征收人,也可能是被征收人补给政府,视房屋的价差而定,而像许水云一样因为旧城区改建征收个人住宅的话,被征收人还可以要求在改建地段进行房屋产权调换;

    6、房屋征收的原则是先补偿再搬迁,政府支付补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁;

    7、假如出现政府和被征收人无法协商达成补偿协议或者房屋产权人不明确的,则由政府作出补偿决定并公告,政府根据补偿决定支付被征收人补偿,被征收人在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

    8、在上述简单的房屋征收与补偿流程中,政府方面假如未能与被征收人就补偿协商一致的,应根据补偿方案作出补偿决定,在法定期限内被征收人未就补偿决定行政复议或行政诉讼,又不搬迁的,政府可以向人民法院申请强制执行。如果是已经达成补偿协议并已支付补偿而被征收人未在协议约定的搬迁期限内搬迁的,属于一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,政府可以依法提起诉讼,再行申请强制执行。


被征收人在房屋征收与补偿流程中

享有的相关权利


1、可以对补偿方案提意见;

2、旧城区改建被征收多数人认为补偿方案不符合《房屋征收与补偿条例》的规定的,还可以要求听证;

3、对征收决定、补偿决定不服的,可以行政复议也可以行政诉讼;

4、在房屋价值评估过程中,可以和其他被征收人一同协商选定评估机构;

5、对房屋价值评估结果不服的可以申请复核,对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定;

6、已经签订补偿协议而未按照协议获得补偿的,可以向人民法院起诉。

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